不動産業に関するコラムです。
読めば納得できる内容を数多く掲載していきますので、
不思議な事・素朴な疑問などがあればどんどんリクエストしてください。
| 手数料が「命」 |
私達の収入源は「手数料」。 仲介手数料は、基本的に毎月入ってくるものではなく完全出来高制のフルコミッション。 一方、管理手数料は毎月定額入ってくる収入です。 だから、会社としては基本給+出来高のハーフコミッション。 「働かざる者美味い物食うべからず！？」の怖い世界です。 賃貸の場合、仲介手数料は貸主・借主双方からの依頼で合計１ヶ月分が法定報酬額。 つまり「早く部屋埋めて〜」と貸主さん「こんな部屋探して〜」と借主さん。 両方がマッチングすれば家賃１０万円なら合計で１０万円が限度なんです。だから貸主さんから０円、 借主さんから１０万円でもOK。双方から５万円でもOK。 ところが実際はより部屋を埋めてもらうために貸主さんは報酬額をアップさせ、私達にムチを打ちます。 家賃１０万円で貸主さんから１０万円なら借主さんがお得に！？ってことですが、実際は違います。 なぜなら仲介手数料は限度額が決まっているけど、 貸主さんからいただくのはチラシや宣伝してもらうための「広告宣伝料」という解釈がまかり通っているからです。 だから具体的に言うと家賃１０万円の物件でも４０万の利益になることも。 確かにチラシを撒けばお金はかかりますし、２色よりフルカラーにすればなおさら・・・ それでも年配の人は「他人のフンドシで相撲をとる」なんて言い方もされます。 |
| 不動産サイトの今昔物語 |
「経営理念」のコーナーでようやく不動産業界のＩＴ環境が整ってきたことを説明しました。 しかしながら物件情報は「物件募集図面」と呼ばれ、実はいまだ紙で流通しています。 昔は足で調べ、耳で情報を収集し、口で情報を発信。最近ではＦＡＸが主流(やっとか！)になりました。 それでもそういう不動産屋の情報を結ぶ仕事の営業マンが３日に１度ドッサリ持ってくるのです。 そのシステムが今でも現役で機能しているから本当に不思議な業界。 そのような現状を知っていた一部の不動産業者が真っ先にＩＴに飛びつきました。 今では信じられない話ですが10年程前はＨＰ制作に何百万もしていたのです。 それでも多くの同業者はＩＴ投資し自社サイトを持ちました、当然ですがＨＰを外注すると更新の度に料金がかかり、 実際のところ写真などを多用し、毎日でも更新したい不動産業者は飼い殺し状態だったのです。 ＩＴ会社は儲かりました。旨みを知ったIT会社はＨＰ制作だけでなく、 不動産業者を集め地域・沿線・間取り・賃料などで自由自在に検索できるプログラムを組みました。 その頃には市販のソフトも充実し誰もが自分でＨＰを作れるようになっており、収益源が乏しくなっていたのでしょう。 確かに物件をあらゆる条件で検索できることは消費者にとって非常に便利なものでしたが、後に大混乱をもたらします。 そこには不動産業界独特の落とし穴があったのです。 「流通物件」！いろんな不動産業者があたかも自社物件であるかのように次々登録しました。 こうなってはオシマイです。同じ間取りの物件に１０も２０も違う不動産業者名が挙がって来るのですから・・・ そこで「流通物件でも無断掲載はＮＧ」を掲げ、一定の効果を上げるようになりました。 現在では物件情報を大量に掲載するサイトが生き残るとは限りません。 逆に物件情報を載せないほうが効果的な場合もあります。 理由は膨大な物件を一つ一つメンテしきれない現実とそのことを消費者がすでに知っていること。 当社でも物件情報の充実より会社案内や経営理念など方針や考え方のPRに力点を置いています。 |
| 不動産業界の問題点 |
消費者のことを考えない慣習、これが最大の問題だと感じます。 消費者のことを考えないのは、ほかの業界でも同じだと思われる方もいるでしょう。 しかし、その人の人生を左右するような不動産で、且つ極めて専門性の高いものであるにもかかわらず、 消費者のことを考えないことに大きな問題があるのです。 業者にとって利益率の高い物件は先述の「広告宣伝料」が多い物件、 それが本当に消費者が求める物件なら問題は無いのですがなかなかそうはいきません。 このことが、往々にしてそのまま消費者の大きなリスクへと繋がります。 本来なら、住んでから生じると予測されるリスクなどは、丁寧に説明すべきです。が、 業者はその説明を極力避けようとします。 なぜか？知られると借りてもらえない、などと考えるからです。 でも、借りる側としては、それこそが最も知りたいことではないでしょうか？ 当たり前ですが本当に条件のいい物件は黙っていても埋まります。 全ての不動産について言えることですが、不動産には良い点もあれば悪い点もあり、それが当たり前。 なぜなら、多くの法的な規制や環境、条件があり不動産の一つ一つによってそれらが異なるからです。 業者にとって利益の出る物件を消費者に紹介する業界の慣習には大きな疑問を感じます。 |
| 不動産は水物、縁の物 |
人気のある物件は空きが出てもすぐに埋まり、 新築物件などは１週間で状況が大きく変化します。 住宅情報誌は紙媒体ですのでどうしてもタイムラグがあり、「もう埋まってしまいました」となるのが実情。 インターネットも実際は微妙。「とりあえず」みたいな不確実な情報は掲載できず、 体裁を大切にするからそれなりに手間暇かかってます。 中にはアルバイト（ひどけりゃ在宅アルバイト）にさせているので小回りはききません。 当社は重点エリアに関しては自転車で走り周り、その他のエリアに関しても人脈を駆使して、 業者間に情報が流れる前に情報公開し勝負をかけます。 実際のところは新築物件に関して言えば、工事中からかかっている垂れ幕が一番早いんです！ ※よく棚のファイルから条件にマッチングする物件を「さぁ、今から実際に見に行きましょう」ってパターン。 よ〜く考えてみてください。どうして昨日今日挙がって来た新鮮な物件を棚に整理してファイリングできますか？ 魚市場なんかイメージしてもらうと、本当に新鮮なのは切り身になってパック詰してません。 |
| 見渡せばオトリ物件！？ |
よく「オトリ物件」なんて言います。客寄せするため！？の好条件の物件です。 でも本当はオトリ物件なんてありません、実際に先着順でその部屋に住んでいる人もいるのですから・・・ 要は機動性が大切でそれこそが不動産屋の力の差。 住宅情報誌に原稿→下刷り→校正→本刷り→出版としている間にすでに決まっているでしょう。 あるいは同じワンルームで複数の部屋がある場合、値段は1Ｆ北向きバルコニー4.5帖の部屋で 間取りは最上階で南向きバルコニー6帖の図面が流通します。 物件の図面は「一番安い部屋の値段と、一番豪華な部屋間取の組み合わせ」、 これは「オトリ」ではなく「テクニック」であり、図面の状態で見破れる眼力を必要とするものです。 |
| 申込時と契約時に条件が違うワケ |
トラブル事例の大半がこの関係です。自社で管理している物件なら全く問題ないのですが、 流通物件という他人の物件を紹介している関係からどうしても足並みが揃いません。 付帯費用の例： 主な項目として火災保険料・カギ代・消毒費・クリーンアップ代・エアコンクリーニング代、 家賃引落手数料・駐輪代・町会費・○年毎に家賃○％UPのスライド制などなど。 本来なら店頭で見せられる物件資料にすべての付帯項目を掲載するのが一番いいのですが、 実際のところは全て載っているほうが少ないのが現実。 これらを確認しないまま申込をいただくと契約書にはキッチリ記載されているので、 “聞いてない”になるのは当然のことです。 付帯費用については重箱の隅をつつくぐらい確認してもらう必要があるでしょう。 初期費用の例： 残念ながら「最初に幾ら必要か」のお客様の問いに概算でしかお答えできないのが現実です。 大家さんによってシステムが違うからこれは仕方ありません。 具体的には日割家賃。 純粋に家賃・管理費などの月額固定費を日割してくれる良心的な大家さんもいれば、 家賃部分だけを日割する場合もあります。 家賃60000円・管理費8000円・月額水道代2500円の物件で7日の日割家賃は 前者なら（60000+8000+2500）÷31×7＝15919円 後者なら60000÷31×7+8000+2500＝24048円 1週間で約10000円の差額が発生しました。 同じように申込金や申込証拠金の有無やその金額も物件ごとにそれぞれ取り扱いが異なります。 これらもキチンとした説明が何より大切で、 概算を計算する場合は弱気(多め)に見積もる姿勢がトラブル防止に繋がるのではないでしょうか。 ※H22年2月現在、ようやく大阪にも新たな動きが出てきました。 契約期間中にかかる費用の全てを月割りにして消費者にわかりやすくしようとする動きです。 |
| 家賃滞納者の3分類 |
家賃保証で提携している担当者のセリフを一つ。 滞納者は3つに分別されます。 「話せばわかる人」 「話してもわからない人」 「話にならない人」 どれも勘弁だが、せめて話はしよう・・・・・ |
| 敷金礼金０物件 |
俗にゼロ物件やゼロゼロ物件と言われる類ですが、最近は問題点も増えてきました。 大阪では敷金+敷引が主流だったのに、最近では礼金のみというパターンと分け合っています。 じゃあ、初期費用のいらない「０物件」って？ ズバリ、担保を取る必要がない物件です。 担保とは家賃の入金が遅れたりしたときの「タメ」分。 それがないと言う事は、“入金遅れたらキッチリ取りに行きますよ”の自信の表れ。 こう考えると怖いですね〜 他に敷居の低さから誰でも安易に入居できます。 つまり、いろ〜んな人が住んでるってことで・・・ あえてこのような物件を避けて探されるお客様も多いです。 ※平成17年6月15日の日経新聞に取り上げられていました。 |
| 保証人不要(家賃保証)サービス |
前のゼロゼロ物件とも共通します。 これらの商品は保証人が不要なだけでなく、大家さんや管理会社に対して滞納時の立替も行います。 大家さんや管理会社にはリスクを丸ごとヘッジできるのでメリットが一杯。 しかし、お客様に「保証人は不要なシステムですので」の説明だけでは不十分と言わざるを得ません。 滞納されると消費者金融から借金したことになる場合もありますのでくれぐれも気をつけましょう。 |